MIAMI.– EEUU atraviesa una recesión económica que el gobierno de Joe Biden e instituciones federales (supuestamente independientes) se resisten a aceptar bajo una agenda de extrema izquierda; pero lo peor está por llegar, afirman economistas.
Uno de los sectores que mantuvo a flote la economía estadounidense durante los peores tiempos de pandemia del coronavirus y luego en el 2021 ha sido el inmobiliario. Sin embargo, las cosas cambiaron en el 2022 al punto de que analistas y economistas debaten ahora si EEUU se encuentra también en una recesión inmobiliaria o resulta inminente su entrada.
La respuesta está en las estadísticas de [los últimos seis meses]: las ventas de viviendas de uso y nuevas descendieron de forma consecutiva durante ese período bajo recesión, lo que indica que el movimiento de compraventa se ha estancado, tras cuatro alzas de tasas de interés de la Reserva Federal.
La Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces denomina este descenso continuado como una [recesión inmobiliaria].
Seis meses consecutivos en caída
En julio, las ventas en general cayeron un 6% por sexto mes consecutivo y cada vez menos personas pueden comprar una vivienda con intereses que se dirigen al 7%, después de que la tasa federal de referencia subió a 2,25%-2,50%, desde cero y 0,25% a principios del 2022.
Los analistas esperaban un decrecimiento en las ventas de apenas un 2,5%, lo que revela el acelerado giro que ha dado el mercado inmobiliario en los últimos meses.
En el caso de las propiedades nuevas, la cifra se elevó a 12,6% respecto a junio y casi un 30% en comparación con igual período de 2021. Es el registro más bajo desde el 2016.
Según datos del Departamento de Comercio, se vendieron 511.000 casas el mes pasado, muy por debajo de las proyecciones de algunos analistas: 575.000 compraventas.
El stock de viviendas nuevas subió de 9,2 meses en junio a 10,9 meses en julio. Se aborda en meses, porque representa la estimación de lo que tardaría en “absolverse” esta oferta en el mercado. Es el mayor índice desde marzo del 2009 y equivale al alza del stock de viviendas (incremento del inventario), algo que no ocurría desde principios del 2021.
Las estadísticas hablan
¿Una recesión inmobiliaria? Sin declararse oficialmente, como ha sucedido con la recesión económica en EEUU, las mediciones y los datos muestran un mercado con síntomas evidentes de estancamiento.
“La demanda sufrirá más todavía, porque los intereses subirán nuevamente a finales de septiembre”, afirma el economista Isaac Cohen.
“Una mayor cantidad de compradores han quedado y quedarán fuera del mercado en los próximos meses, lo que conlleva a un reajuste pronunciado de precios”, puntualiza Cohen.
El mercado inmobiliario viene de una ganancia anual histórica en 2021, con récords de alquileres de viviendas unifamiliares, muy bajos niveles de ejecuciones hipotecarias y el mayor número de compraventa desde 2007.
¿Las causas? Casi todas creadas por la administración de Joe Biden.
La historia reciente
El altísimo costo de vida para los consumidores y la inmigración ilegal descontrolada, promovida por la Casa Blanca y que se calcula en más de 4 millones de personas en año y medio, contribuyeron a la subida estrepitosa en los precios de rentas de viviendas que dispararon a su vez, entre otros factores, la compra de propiedades.
Millones de personas se lanzaron al mercado en busca de un techo propio, con muy bajos intereses hipotecarios (3%) y una inflación histórica sostenida (hasta 9,1%) que presagiaba en cualquier momento la acción de la Reserva Federal, después de más de 12 meses a la espera de un reajuste automático de los índices inflacionarios que nunca ocurrió.
Las compras impulsivas provocaron que los vendedores aprovecharan la notable desesperación de los compradores para elevar los precios a una categoría nunca vista en la historia del país y en medio de una limitada oferta que se redujo cada mes durante un año. A partir de ese momento, las cotizaciones del valor de las propiedades también iniciaron su ascenso hasta sobrepasar los 500.000 dólares como promedio.
Las ejecuciones hipotecarias, por su parte, se aguantaron gracias a una orden presidencial -por la crisis sanitaria- del exlíder de la Casa Blanca, Donald Trump, que fue renovada en varias ocasiones, dos veces por Biden en el 2021. Pero desde octubre del 2021 perdió su vigencia por un dictamen de la Corte Suprema de Justicia en Washington.
Un giro de 90%
Todo este panorama favorable a la economía, a los prestamistas, urbanizadores y empresas de bienes raíces se [está desmoronando] y se encamina a una situación diferente con indicativos claros de [una recesión inmobiliaria].
El [enfriamiento del mercado] dejó de ser un vaticinio y [es un hecho] en estos momentos.
Los dueños de propiedades, por su parte, se acostumbraron a ver precios inigualables a circunstancias normales y se aferran a la idea de poder vender al mismo rango del 2021. Pero la realidad indica que es demasiado tarde para quienes no aprovecharon el “boom” de precios en los últimos dos años.
Por ahora, la bajada entre un 9% y un 13% en el valor de venta no es significativo, comparado con el incremento descomunal del año pasado.
Según CoreLogic, Phoenix encabezó en 2021 las subidas con más de un 38%, mientras las Vegas, San Diego, Miami, entre otras, el alza era entre un 22% y 30%, cuando desde el 2018 los aumentos ya se hacían evidentes.
Florida y el sur de Florida se convirtieron en los últimos 6 años en lugares muy atractivos para inversionistas, empresas y compradores, con precios que ascienden de forma continua desde ese entonces.
Se estima que la industria inmobiliaria tiene un impacto de un 17% o más sobre el Producto Interno Bruto (PIB) de EEUU. La falta de dinamismo en este renglón representa una incidencia sustancial en la economía norteamericana.
Desde principios del 2022, las principales promotoras inmobiliarias se desvanecen en el mercado bursátil: Aimco, American Tower, Prologis, Equity Residential y AvalonBay Communities han caído con fuerza en Wall Street, entre un 12% y un 23%.
Las previsiones no son halagüeñas
Los pronósticos no pueden ser favorables cuando el Banco Central va por otra subida de interés entre el 0.50% y 0.75% a finales de septiembre, en su próxima reunión.
La agencia de informes crediticios (Fitch) considera que con una reducción de la actividad inmobiliaria de aproximadamente un 30% o más, los precios se desplomarían de forma abrupta junto a la entrega de propiedades nuevas, incluso con mayor velocidad que las históricas subidas.
El sector de la construcción, marcado por los altos precios de los materiales desde el 2020, sufrirá también el impacto negativo de la industria inmobiliaria.
“Los constructores que no acumulan suficientes reservas de efectivo en una recesión, probablemente necesiten emitir deuda para reconstruir las posiciones de inventario en una recuperación de la vivienda, lo que estiraría las métricas crediticias”, explican los expertos.
La baja confianza actual de los consumidores y la incertidumbre económica en el país, por las políticas erradas del gobierno de Biden, funcionan como otros elementos orgánicos en el freno del mercado de bienes raíces.
La confianza de los consumidores (por debajo de los 99 puntos) se ubicó en junio como la menor en más de un año, según el índice del Conference Board.
Mientras la prensa disfraza la realidad para los estadounidenses y se suma al optimismo sin sentido de la administración Biden, los próximos meses encaran una realidad más escarpada en la vida diaria de los estadounidenses y su poder adquisitivo. Nada halagüeño para los demócratas en su desesperado intento por mantener su reducido control del Congreso y desmontar a Trump, por su gran liderazgo, del escenario político republicano.