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En un hogar de cuatro personas, el espacio del frigorífico es lo que podríamos llamar un bien inmueble de primera. Lo sé porque vivo en uno de esos hogares.
Durante meses intentamos compartir el único frigorífico de la casa. No era agradable. Teníamos que negociar periódicamente cómo repartir el espacio limitado. Estas negociaciones se complicaban por el hecho de que cada uno tenía un surtido de objetos altos y bajos que quería guardar en el frigorífico, y con la disposición del frigorífico el espacio alto era especialmente escaso.
El problema se volvía especialmente acuciante cuando varios miembros de la familia, cada uno con sus propios horarios, hacían la compra el mismo día. Esos días, meter la comida en la nevera era como jugar al Tetris. Con el tiempo, empezamos a cambiar nuestras dietas para necesitar el menor espacio posible en el frigorífico. Crear grandes contenedores de sobras también se convirtió en un riesgo, así que tuvimos que dejar de lado las comidas copiosas.
Frustrado por la situación, a uno de mis compañeros de piso se le ocurrió una solución ingeniosa: comprar un mini frigorífico. Sus motivos eran puramente egoístas: dejó claro que el mini frigorífico sería sólo para su comida. Sin embargo, el aumento del suministro ante la escasez era un claro beneficio para todos, así que aprobamos la decisión con entusiasmo. El pequeño aumento en nuestra factura de la luz y la reducción de espacio en el salón fueron costes insignificantes comparados con el inmenso beneficio práctico.
Por supuesto, una vez que hay un poco más de espacio para respirar, las cosas que están más abajo en la lista de prioridades empiezan a ser candidatos viables para el espacio del frigorífico (sobras, alcohol, etc.). Por eso, el frigorífico principal seguía estando abarrotado. Pero con la idea de aumentar la oferta como solución a la gran demanda ya en la cabeza, sabíamos qué hacer a continuación. Unos meses más tarde, un segundo compañero de piso se compró un mini frigorífico, y unos meses después, un tercer compañero también.
Así que sí, nuestra casa tiene ahora un frigorífico principal y tres mini frigoríficos. Me complace decir que ahora tenemos mucho espacio en el frigorífico. Tenemos tanto que ya hemos puesto en nuestras neveras todo lo que podíamos desear, y aún nos queda más espacio.
Escasez artificial
La solución creativa que hemos dado a nuestro problema de espacio en el frigorífico me ha hecho pensar en otro problema de escasez de espacio: la crisis de la vivienda.
No es ningún secreto que la asequibilidad de la vivienda se está convirtiendo en un grave problema. El precio medio de la vivienda en EE.UU. era de 417.700 dólares en el cuarto trimestre de 2023, frente a los 329.000 dólares del primer trimestre de 2020, lo que supone un aumento del 6,8% una vez ajustado a la inflación (417.700 dólares en diciembre de 2023 son 351.282 dólares en enero de 2020). Los alquileres también han superado a la inflación, pasando de una media de 1.600 dólares a principios de 2020 a 1.964 dólares en diciembre de 2023, un 3,2% más en dólares de 2020.
Y los precios ya eran altos en 2020.
Los más jóvenes, en particular, sienten el peso de estas tendencias. En un estudio de 2022 de Freddie Mac, el 34 por ciento de los adultos de la Generación Z dijo que ser propietario de una vivienda en cualquier momento parece fuera de su alcance financiero, frente al 27 por ciento en 2019.
¿Cómo se relaciona el espacio del frigorífico con la crisis de la vivienda? Bueno, simplemente tenemos que reconocer que el espacio de la nevera es un tipo de propiedad inmobiliaria, y los paralelismos siguen rápidamente.
En el mercado de la vivienda, al igual que en el mercado del espacio en frigoríficos, los bienes inmuebles son escasos. Hay más gente que quiere una casa que casas. Esto significa que habrá mucha competencia para un número relativamente pequeño de propiedades.
Para solucionar este problema, hay que racionar los recursos de alguna manera, es decir, asignarlos a varios individuos. En nuestro frigorífico doméstico, lo racionamos dando a cada uno aproximadamente una cuarta parte del espacio. En el mercado de la vivienda, el racionamiento se realiza mediante el mecanismo de los precios, y las casas en venta van al mejor postor.
En ambos casos, más escasez significa circunstancias más extremas. Si hubiéramos tenido un compañero de piso más o un frigorífico más pequeño (suponiendo que no hubiera mini frigoríficos), el espacio del frigorífico habría sido aún más escaso. Del mismo modo, un mercado inmobiliario con más gente o menos casas se traduciría en precios más altos. Es la lógica básica de la oferta y la demanda.
Pero los paralelismos no acaban ahí.
Digamos que nuestro casero tiene prejuicios contra los mini frigoríficos por alguna razón. Quizá no le guste su aspecto o que ocupen espacio en el salón. Para disuadirnos de añadir minineveras, podría establecer un elaborado conjunto de normas sobre su uso. “Podéis tener mini neveras, por supuesto. Me importa que tengáis espacio en la nevera”, podría decir. “Pero necesito que haya cierta supervisión. La norma es que sólo podéis poner minineveras en el exterior o en las habitaciones. Además, tienes que obtener un permiso antes de añadir una mini nevera”.
¿Qué supondría esto para la economía de nuestros frigoríficos domésticos? Evidentemente, sería perjudicial. Aunque nos gustaría tener derecho a poner mini neveras en el exterior o en nuestros dormitorios, no son lugares muy convenientes para ellas. Casi sería mejor prescindir de ellas. Y el papeleo añade otra barrera que hace que nos lo pensemos dos veces antes de meter una mininevera. Si alguien no se decidiera a instalar un mini frigorífico (“al margen”, en términos económicos), estas normas podrían ser el factor decisivo. Es decir, se decidiría en contra de añadir un mini frigorífico, aunque se habría decidido por él de no existir estas normas.
Si bien es cierto que el propietario no ha prohibido los mini frigoríficos, e incluso ha expresado su preocupación por la falta de espacio en los frigoríficos, está claro que sus acciones están obstaculizando una solución al problema del espacio en los frigoríficos. Mientras que la libertad de añadir mini frigoríficos nos permitió hacer frente a nuestro problema de escasez, las restricciones significan que seguirá siendo difícil encontrar espacio en los frigoríficos. Y si viniera otra persona a vivir con nosotros -si la “población” de la casa aumentara-, la escasez sería aún mayor.
La analogía con la vivienda debería ser obvia. Cuando un gobierno impone restricciones al desarrollo de nuevas viviendas, por ejemplo con normativas sobre el uso del suelo y engorrosos sistemas de permisos, está dificultando la incorporación de nueva oferta al mercado. “No puedes poner un mini frigorífico en el salón, sólo en tu dormitorio” es como decir “no puedes construir viviendas en esta zona de cinturón verde convenientemente situada, sólo a las afueras de la ciudad, donde los inconvenientes probablemente superan a los beneficios”. Zonificar un barrio determinado para viviendas de baja densidad es como zonificar el salón para permitir sólo un mini frigorífico en lugar de tres. Exigir una larga lista de permisos y licencias para las nuevas construcciones es como dar a los vecinos toneladas de papeleo por añadir un mini frigorífico.
Si la población de una región aumenta aunque sea ligeramente con todas estas restricciones de la oferta, ¿es de extrañar que los precios de la vivienda se descontrolen? De la misma manera que un mayor número de personas compitiendo por un espacio limitado en el frigorífico hace necesario un racionamiento más estricto, una competencia más feroz por un espacio limitado en la vivienda también hace necesario un racionamiento más estricto, lo que se traduce en precios más altos cuando hablamos de un bien en el mercado.
Identificar a los culpables
Obsérvese que el problema de la vivienda se resolvería fácilmente si no existieran normas gubernamentales sobre el uso del suelo, del mismo modo que nuestro problema del frigorífico se resolvió fácilmente porque nuestro casero no controlaba el uso que hacíamos del espacio de la casa. Cuando la gente percibe que un recurso es especialmente escaso, actúa para aumentar su oferta. Sólo cuando se restringe artificialmente el aumento de la oferta, la escasez sigue siendo un problema importante.
Dicho de otro modo, el problema no es tanto que haya escasez, sino que se interfiere en las fuerzas que normalmente reducirían la escasez.
Una vez entendido esto, queda claro quiénes son los verdaderos culpables de la crisis de la vivienda: los mismos políticos y burócratas que se presentan como la “solución” a este problema.
Esta idea no es nueva. Los economistas y otros académicos llevan décadas planteando esta cuestión, y en los últimos años se ha producido un creciente consenso interideológico al respecto. Como ha dicho el economista de izquierdas Paul Krugman a propósito de la zonificación, “este es un tema en el que no hace falta ser conservador para creer que tenemos demasiada regulación”.
El atractivo de esta cuestión para los economistas de izquierdas empieza a tener más sentido cuando reconocemos que las leyes de zonificación confieren una especie de privilegio monopolístico a ciertos terratenientes. Edward Facey cita una penetrante reseña de libro en la que se expone este punto.
“Si varios promotores inmobiliarios se pusieran de acuerdo para restringir el número de edificios de apartamentos en una comunidad con el fin de obtener una ventaja monopolística, el público se escandalizaría. Pero si esos mismos promotores acudieran a la junta local de zonificación y sugirieran que la buena planificación urbana, la protección de los valores de la propiedad (¿de quién?, ¿de ellos?) y la preservación del modelo existente de vida comunitaria exigen tales restricciones, se trataría de una responsabilidad cívica de primer orden, aplaudida por todas las personas que piensan correctamente. Esto se debe a que persistimos en pensar que el monopolio es malo pero la zonificación es buena. Esta visión de túnel nos impide ver la zonificación como lo que es: una agencia de monopolio y una ventaja privada concedida por el gobierno”.
Los propietarios son a menudo vilipendiados por los altos alquileres. Pero los verdaderos culpables son los que abogan por leyes de zonificación estrictas, cinturones verdes, permisos y cosas por el estilo. Por supuesto, a veces esos defensores son los propietarios, sobre todo porque los propietarios son los principales beneficiarios de las políticas restrictivas de uso del suelo. Pero es importante distinguir conceptualmente a los propietarios qua propietarios de los que presionan para que se restrinja la vivienda.
Los verdaderos villanos de esta historia no son los que traen más oferta a un mercado caracterizado por la escasez artificial. Son los que imponen esa escasez artificial los que deben responder de la crisis que han creado.